Пандемия коронавируса стала ударом для строительной отрасли в России и внесла серьезные коррективы в рынок. О том, как изменилась и продолжает меняться ситуация, говорится в исследовании рейтингового агентства «Национальные кредитные рейтинги» (НКР), опубликованном на днях.
Первые последствия
В результате первых восьми месяцев 2020 года рынок потерял более 40% от стоимости всех проданных новостроек в 2019 году: причиной стали ограничительные меры, которые действовали во второй половине весны — начале лета. Кроме того, общая площадь проданных с января по август новых квартир сократилась ровно наполовину. Эксперты объясняют это трудностями с регистрацией договоров ДДУ (в связи с ограничительными мерами из-за коронавируса) и финансовыми трудностями у населения.
Однако уже с июня всё начало налаживаться: карантинные меры ослабили, люди начали заключать сделки. В разгар лета они уже активно наращивали упущенное: в июне совокупная стоимость сделок по новостройкам подскочила на 42% в сравнении с маем, в июле и августе — еще на 15% и 21%.
Важную роль в восстановлении спроса сыграла программа льготной ипотеки — квартиру в новостройке до 1 ноября можно взять в ипотеку под 6,5%. Как подсчитали эксперты, из-за пандемии продажи в новостройках с апреля по август потеряли 0,9 триллиона рублей по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако ущерб мог составить 1,7 триллиона, если бы не меры поддержки от государства.
Рост цен
Наряду с увеличением спроса на ипотеку в новостройках наблюдается и рост цен: сразу после введения программы льготной ипотеки средняя цена сделки увеличилась на 8%. Одной из причин стало то, что многие девелоперы ограничили предложения жилья, чтобы не допустить падения цен на фоне слабеющего спроса.
Рост цен на новостройки — это уже объективная реальность: по прогнозам экспертов, они подорожают на 12% по итогам года на фоне «прыгающего» рубля. Снижения цен на жилье аналитики в ближайшие годы не ожидают, потому что отрасли понадобится 3–5 лет на восстановление. Падение реальных доходов населения продолжается, и, следовательно, покупательская способность будет падать — застройщики постараются удерживать цены в ущерб объемам продаж.
Однако в дальнейшем рост цен не будет столь стремительным, он, скорее всего, ограничится темпами инфляции — то есть 4% или около того.
Бум на однокомнатные квартиры
В ближайшие годы популярность однокомнатных квартир будет очень высокой: все меньше людей могут позволить себе жилье площадью более 45 кв. метров. Уже в середине текущего года доля «однушек» в структуре приобретенной недвижимости увеличилась до 46% — это рекордный показатель последних десятилетий. К 2025–2026 году, по прогнозам, она может превысить 60%.
В связи с такими обстоятельствами общая площадь проданных новостроек будет снижаться: уже по итогам этого года она составит 37 миллионов кв. метров — это на 15% меньше, чем в прошлом году. И этим, по мнению аналитиков НКР, дело не ограничится. В перспективе общая площадь проданных новостроек может сократиться до 32 миллионов кв. метров. (-33%).
Положение застройщиков
Пандемия добавила очков крупным игрокам рынка, которые смогли увеличить прибыль и выручку благодаря увеличению продаж по программе льготной ипотеки. А вот небольшим и средним застройщикам сложнее — особенно тем, кто реализует проекты с низкой рентабельностью.
К сентябрю текущего года более 70 строительных компаний обанкротились, и в ближайшее время с рынка уйдет еще немало девелоперов, ведь в той нестабильной ситуации, которая сложилась сейчас, банки будут предоставлять проектное финансирование только надежным проектам с «жирной» маржой.
По мнению аналитиков, в ближайшие годы произойдет консолидация игроков рынка: крупные компании поглотят мелких девелоперов, некоторые компании начнут работать в партнерстве, а какие-то всё же покинут рынок. Это может привести к тому, что в некоторых регионах появятся монополисты, что приведет к росту цен и дефициту предложения.
Перспективы ближние и дальние
Пандемия провела «красную черту»: прежним первичный рынок жилья если и станет, то не скоро. К уровню 2019 года он сможет вернуться не ранее 2025 года. Темпы роста объемов строительства в ближайшие годы не превысят 3% в год.
Более половины квартир, продаваемых в новостройках, составят «однушки», потому что покупатели не смогут «потянуть» ничего более крупного.
Серьезный рост цен на первичную недвижимость будет зафиксирован по итогам 2020 года. В ближайшие несколько лет он продолжится, но будет уже не таким стремительным.
И, наконец, общая площадь проданного жилья, объемы ввода и выручка от продаж по итогам этого года существенно сократятся. Как ни крути, ущерб от пандемии будет серьезным, хотя предпринятые государством меры позволили избежать еще более тяжелых последствий.
Автор: Ирина Белова
Комментарии