ДОМОСТРОЙРФ.РУ пообщался с представителями ростовских риэлторских компаний и застройщиков о том, каким они видят рынок недвижимости в 2021 году. По оценкам спикеров, цены на жилье будут расти, хотя динамика спроса на квартиры будет замедляться. А вот объем предложений в новостройках будет постепенно сокращаться, что приведет к повышению интереса покупателей к жилью на вторичном рынке.
Спрос будет, но не таким ажиотажным
В начале прошлого года никто не предполагал, что весной все регионы окажутся в самоизоляции, а ставки по ипотеке упадут до исторического минимума. Возросший спрос во второй половине года нивелировал провал в первой части 2020 года. Конечно, основным драйвером для увеличения спроса стала господдержка по льготной ипотеке под 6,5%.
Эдуард Поповкин
руководитель отдела продаж СК «Славяне»
— Количество ипотечных сделок возрастало, поскольку заработала программа господдержки под 6,5% годовых.
И этим механизмом господдержки смог воспользоваться практически любой гражданин, а не отдельные категории, например, семьи с двумя детьми.
Поэтому для многих 2020 год стал подходящим временем для покупки жилья с помощью ипотеки.
По мнению руководителя отдела маркетинга и аналитики «Дон-МТ-недвижимость» Галины Пивоваровой, еще одной причиной, которая привела к увеличению количества сделок на первичном рынке, стала ситуация с ослаблением курса рубля по отношению к другим валютам, а также понижение ставок по депозитам. Кроме этого, в прошлом году был введен налог с процентного дохода по вкладам.
«Понятным инвестиционным инструментом на этом фоне становится покупка недвижимости», — пояснила Галина Пивоварова.
Эксперты сходятся во мнении, что ажиотажный спрос уже сошел на нет.
Галина Пивоварова
руководитель отдела маркетинга и аналитики «Дон-МТ-недвижимость»
— В прошлом году спрос был ажиотажным из-за того, что все говорили, что программа будет действовать до 1 ноября. Продление мер господдержки до 1 июля 2021 году привело к тому, что уже в декабре прошлого года произошло сокращение количества сделок с недвижимостью.
Сейчас застройщики делают скидки на квартиры, чтобы простимулировать спрос. Покупательская способность не бесконечна. Она себя уже исчерпала. Спрос будет, но не в таких масштабах.
Об ослаблении этого рыночного показателя заявил директор агентства недвижимости «Иммобили» Алексей Олейников.
Алексей Олейников,
директор агентства недвижимости «Иммобили»
— Я считаю, что спрос на новостройки продолжится и в 2021 году. Он будет ниже, чем в 2020 году, когда у нас был очень резкий скачок, но он будет все равно выше 2019 года.
Потому как неопределенностей и тревог в мире меньше не стало, а недвижимость всегда воспринималась чем-то наиболее надежным. Да и ставки банков делают приобретение квартиры более комфортной.
Для снижения цен нет причин
Уже в середине лета прошлого года цены на жилье стали расти. Этому поспособствовал не только возросший спрос, но и ряд других обстоятельств. Как рассказал Алексей Олейников, большое влияние на удорожание строительных проектов имели переход застройщиков на проектное финансирование и использование эскроу-счетов. Кроме этого, на ценообразование повлияла стоимость стройматериалов.
«В конце года застройщики столкнулись с тем, что стоимость строительных материалов начала не просто ползти, а стремительно взлетела по разным показателям на 50–150%. Арматура выросла более чем в два раза. Это тоже серьезно увеличивает себестоимость строительства. Я уже получаю обратную связь от некоторых строителей, о том, что себестоимость выросла более чем на 20%», — пояснил директор агентства недвижимости.
Он заметил, что даже сейчас проекты, которые выводятся в продажу, очень сильно отличаются в цене квадратного метра по отношению к тому, что было буквально пару-тройку лет назад.
«На окраинах города стартовали объекты от 40 тысяч рублей за „квадрат“, а сейчас стартуют с 60–65 тысяч за „квадрат“. В центре стартовали с ценами 50-55тысяя за квадратный метр, а сейчас — с 90–110», — поделился своими подсчетами Алексей Олейников.
В свою очередь, Галина Пивоварова ждет, что в текущем году стоимость квадратного метра вырастет во всех сегментах, а вот рост цен на ликвидные проекты будет на уровне инфляции. Не видят и застройщики объективных причин, которые могли бы повлиять на снижение стоимости недвижимости в новостройках Ростовской области.
Надежда Барачина,
генеральный директор СК «Неометрия»
— Себестоимость проектов увеличивается, все больше проектов переходит на модели проектного финансирования.
Рынок ждет новых проектов
По мнению опрошенных экспертов, в 2020 году на рынке было запущено не так много новых строительных проектов. По словам Алексея Олейникова, это ситуация связана с двумя причинами. Во-первых, в преддверии перехода на эскроу застройщики запаслись разрешениями на строительство и вывели то, что хотели. Во-вторых, разрешения компании получали на объекты в рамках реализуемых проектов.
«Я очень жду несколько новых проектов, но их продажи должны были начаться еще в 2020 году, но из-за препонов со стороны архитектуры и администрации — все вынуждены ждать», — пояснил он.
Вряд ли стоит ожидать увеличения предложений в этом году.
«Количество предложений уменьшается, вымываются предложения и со вторичного рынка. Пополнения не будет. Если цикл строительства дома составляет 2,5 года, то на рынке сейчас проекты, которые стартовали в 2018–2019 годах. А вот к 2023 году или раньше мы получим провал по первичному рынку», — оценила перспективы рынка Галина Пивоварова.
Вторичный интерес
Безусловно, все эти тенденции активизируют рынок вторичной недвижимости Ростова-на-Дону.
«Я думаю, что к рынку вторичной недвижимости в новом году спрос будет как раз расти. Он и так рос в 2020 году вслед за спросом на новостройки. Но когда люди увидят новые цены на строящиеся объекты, даже на ранних этапах, скорее всего они задумаются, а почему бы не посмотреть квартиры в свежих домах, которые, во-первых, уже дали усадку. Во-вторых, они зачастую более интересны по техническим показателям, вроде количества квартир в доме и на этаже, нагрузке на лифты, при этом зачастую еще и лучше расположены. А голая разница в денежном эквиваленте не критично отличается», — объяснил Алексей Олейников.
По его подсчетам, разница по платежам по ипотечным кредитам будет невелика, но в квартиру на вторичном рынке можно сразу заселиться после сделки. Поэтому «вторичка» на фоне роста цен на «первичку» будет привлекательна для покупки в этом году. Тем не менее, как утверждает Галина Пивоварова, сейчас 68% клиентов хотят квартиру в новостройке. Такие данные были получены по итогам одного из опросов. Хотя предпочтения и возможности в этом случае заметно различаются. Из-за отсутствия возможности приобрести квартиру в новостройке, покупатели все активней изучают предложения от собственников, которые готовы не только сделать скидку, но и оставить в квартире часть мебели и бытовой техники.
Автор: Александр Гаврилов
Комментарии