Власти Донской столицы объявили старт двух пилотных проектов комплексного развития территорий. Инвесторы уже приступили к подготовке документации для застройки. Именно с ними администрация города связывает переход от точечной застройки к комплексному освоению. Представители экспертного сообщества считают, что в этой ситуации необходимо создать при администрации проектный институт для формирования единого взгляда на застройку города. А к обсуждению следует подключить общественников и архитекторов.
Надо строить микрорайоны с инфраструктурой
Глава администрации Ростова-на-Дону Алексей Логвиненко в начале августа в одном из интервью заявил, что в городе необходимо переходить от точечной застройки к комплексному освоению территорий с созданием всей необходимой социальной и инженерной инфраструктурой. Стоит напомнить, что губернатор Ростовской области Василий Голубев уже подверг критике администрацию города и региональное министерство строительства за то, что власти позволяют застройщикам создавать микрорайоны без необходимых социальных объектов.
«Прекратите подписывать документы о комплексном освоении участков земли без социальных объектов! Не надо ни с кем больше вообще обсуждать возможность строительства больших микрорайонов на Дону без обязательной социальной составляющей», — заявил глава региона.
По его мнению, если застройщик взялся за комплексное освоение территории, то он должен в обязательном порядке построить детский сад или школу. Василий Голубев поручил разработать проекты документов с введением обязательств по созданию социальной инфраструктуры в новых микрорайонах.
Этот переход от точечной застройки к комплексному развитию территорий стал основной темой обсуждения на круглом столе, проведенного «Экспертом Юг». Исполняющий обязанности директора департамента архитектуры и градостроительства Глеб Мельников уточнил, что власти области и Донской столицы смотрят на перспективу. Курс направлен на комплексное развитие территорий. Новые требования к застройке уже частично определены в правилах землепользования и застройки.
«Теперь в правилах содержится норма о том, что при строительстве высотных многоквартирных домов должна быть разработана документация по планировке территории. Если на ней не хватает каких-то объектов, то они должны быть предусмотрены в рамках проекта застройки, — пояснил Глеб Мельников. — Власти решили отказаться от точечной застройки города, так как она не учитывает социальное, транспортное и инженерное обеспечение». Зафиксировать новые требования к застройке должно положение «Об утверждении порядка подготовки и принятия решений о комплексном развитии территорий в городе Ростове-на-Дону».
Проект документа опубликован на сайте мэрии, но акт еще не принят властями.
Старый аэропорт и левый берег освоят по новым правилам
Сейчас в городе определены две зоны, где и будут реализованы первые проекты комплексной застройки по новым правилам. Речь идет о территориях старого аэропорта и левобережной зоны. Сейчас инвесторы приступили к подготовке проектов планировки и межевания. И.о. директора ДАИГ уточнил, что ГК «ЮгСтройИнвест» может предоставить документацию уже в этом году. В 2021 году вероятно начнется фактическое освоение земельных участков общей площадью порядка 40 га. А вот разработка документации по старому аэропорту займет больше времени, ведь масштабы там грандиозные. Фактически, как пояснил Глеб Мельников, старой аэропорт и левобережье станут пилотными проектами КРТ.
«Эти проекты станут примером для дальнейшего комплексного развития территорий», — резюмировал чиновник.
Напомним, ранее министр строительства, архитектуры и территориального развития области Сергей Куц рассказал, что сейчас ведется разработка проекта планировки и межевания 472 га. Концепция была ранее доработана с учетом рекомендаций ДОМ.РФ». К декабрю 2021 году компания «Аэро-Сити» должна подготовить всю необходимую документацию. Всего в рамках первой очереди будет построено 250 тыс. кв. м жилья.
Уточняется, что на территории старого аэропорта будет возведено порядка 2,1 млн кв. м. жилья. Всего же градостроительная емкость оценивается в 3,5 млн кв. м. Здесь планируется создать правительственный квартал, технопарк, кампус одного из университетов, детские дошкольные учреждения и школы на 10 тыс. мест и многое другое.
«Нам для строительства освободили старый аэропорт — 280 га — две трети от СЖМ. Надо подойти к этой площадке как к нечто иному в градостроительном пространстве. Создать абсолютно новый подход к городу, территории. И продемонстрировать там комплексное освоение. Чтобы не получился очередной спальник. Надо как-то и городу компенсировать потери в связи с закрытием там аэропорта и базированием авиакомпаний. Город должен зарабатывать на этой территории. Городом нужно заниматься со всех сторон», — заявил директор «Южного градостроительного центра» Сергей Трухачев.
Дать застройке экспертную оценку
По мнению спикеров, КРТ — это направление, которое необходимо развивать. Причем здесь властям необходимо работать вместе с застройщиками. Ведь крупные проекты строительные компании не смогут реализовать единолично. По мнению председателя правления областной организации Союза архитекторов России Алексея Полянского, комплексное освоение центральной части города и промзон будет сопряжено со сложностями.
«Коллеги из других регионов советуют, чтобы не спешили переходить на экономическую модель развития территорий перекладывать на плечи застройщиков. То есть город должен сам выступить с той моделью среды, которую он считает приемлемой. Сейчас градостроительство предполагает больше вопросы распределения или обслуживания процесса. Надеюсь, что сложится круг застройщиков, которые готовы сыграть по новым правилам», — пояснил эксперт.
В целом, именно городу необходимо стать «успешным девелопером». Власти должны разработать мастер-план для системного взгляда на застройку, а вот генплан и ПЗЗ здесь вряд ли помогут.
«Далее нужны политические, волевые и интеллектуальные усилия. Нужна программа для развития тех или иных территорий», — предположил Алексей Полянский.
Председатель совета директоров АО «Ростовское» Николай Бритвин тоже заявил, что властям следовало бы просчитывать все затраты застройщиков при комплексном освоении территорий. Участники дискуссии сошлись во мнении, что при администрации города необходимо создать структурное подразделение по примеру проектных институтов в советское время. Новое учреждение могло бы не только инициировать новые проекты КРТ, но и взяло бы на себя функции некоего аналитическо-расчетного центра.
По словам руководителя архитектурного бюро «Новая Раса» Андрея Дойницына, к развитию территорий нужно обязательно подключить профессиональное сообщество. Архитекторы могли бы актуализировать проекты застройки. По сути, тогда власти могли бы приглашать застройщиков под проекты, которые уже предварительно разработали архитекторы. Глеб Мельников ответил, что сейчас у властей есть большой законодательный инструментарий — это и федеральные законы, и местные акты. Все условия и требования будут прописаны для проекта комплексного развития территорий. Он уточнил, что функционал там будет распределен между инвестором, муниципалитетом, регионом и федерацией. Глава департамента подчеркнул, что уже в этом году застройщикам будут предложены земельные участки для КРТ. Кроме этого, теперь некоторые территории в городе станут закрытыми для нового строительства.
Комментарии