Главные итоги рынка недвижимости Ростова: цены выросли, а предложений стало меньше

DomostroyDon.ru проанализировал данные о рынке недвижимости Ростова за прошлый год. Оказалось, что в одном из районов города квартир подорожали на почти 75%. Власти выдали застройщикам разрешения на строительство 1,2 млн кв. м жилья, а они ввели в строй за минувший год 71 многоквартирный дом. Выяснилось, что активнее всего жилье покупали в донской столице весной и в декабре. В приоритете у них — одно- или двухкомнатная квартира с ремонтом «под ключ». Помимо льготной ипотеки покупатели с удовольствием воспользовались бы рассрочкой. Остальные подробности — в главном аналитическом обзоре нашей редакции.

Год под знаком подорожания

Льготная ипотека является основным драйвером, стимулирующим покупку квартир в новостройках. Повышенный спрос безусловно является одним из поводов для поднятия стоимости в новостройках. Однако рост цен также связан с увеличением стоимости строительных материалов и перехода застройщиков на проектное финансирование. Понимая эти тенденции, покупатели также не откладывают решение о приобретении новой жилой площади, ведь цены будут расти и в дальнейшем. Такой фактор как рост ключевой ставки ЦБ тоже стоит брать во внимание. Этот показатель за год вырос с 4,25 до 8,5%. Стоит отметить, что крайний раз на этой отметке ставка была в октябре 2017 года.

Не стоит исключать тот факт, что на рост средневзвешенной цены также оказывает влияние сокращение количества возводимой площади, где не используются счета-эскроу. Таких домов остались единицы. Очевидно, что в домах возводимых при помощи кредитных средств ценник на недвижимость заметно выше.

Информацию о новостройках ищут чаще всего

Динамику наличия спроса на квартиры в новостройках можно увидеть на графике созданного на основе данных «Яндекс. Вордстат». В целом, в 2021 году первичная недвижимость притянула на себя больше внимания, чем годом ранее. В начале 2021 пользователи проявляли к «первичке» больше интереса, чем в позапрошлом году. А пик поисковых запросов пришелся на летний период.

Цены выше прогнозов

По прогнозам многих экспертов о перспективе роста цен на «первичку», с учетом роста цен и стимулирующей к покупке льготной ипотеки, был озвучен следующий предел — до 20%, но картина сложилась несколько иная.

На протяжении всего года, как и предполагалось, мы наблюдали как растет средневзвешенная цена за квадратный метр в Ростове-на-Дону. На конец января данный показатель составлял 66 431 т. р./м2. Под влиянием различных факторов цена росла ежемесячно в динамике от 0,83 до 7,82%. На рубеже 2021 года застройщики не особо баловали широким ассортиментом акционных предложений. В конечном итоге на конец декабря стоимость увеличившись на 43,67% и составила 95 442 тыс. руб. за м2.

По отдельным районам города изменения цены в 2021 году выглядели следующим образом:

В графическом виде это выглядит так:

Больше всего квартир купили весной 2021 года

Отличным подтверждением высокого спроса, даже при ежемесячно растущей стоимости на недвижимость, выступают данные о зарегистрированных правах долевого участия предоставленные управлением Росреестра по Ростовской области.

По графику количества сделок, заключенных в Ростовской области, можно увидеть, что пик покупательской активности пришелся на весну — март и апрель, а следующим близким результатом к этим показателям стал конец года.

Всего в 2021 году на территории Ростовской области было заключено 25 126 ДДУ. При этом с применением эскроу-счетов было оформлено 18 918 «долевок». Как сокращается доля новостроек, осуществляющих свою деятельность без эскроу, можно увидеть на следующем графике:

Многое было сказано о таком драйвере спроса как льготная ипотека. Что касается ДДУ, заключенных с использованием ипотечных средств, то их было оформлено 12 991. Но в периоды максимальной покупательской активности ипотечные средства привлекались меньше, чем в остальные периоды.

В Ростове за год выдали разрешений на возведение 1,2 млн кв. м жилья

В 2021 году было выдано 83 разрешения на строительство МКД. Отметим, что некоторые разрешения были выданы взамен выданным ранее с истекшим сроком действия, а также взамен разрешений на строительство домов в проект которых были внесены изменения. На общую площадь более 1,2 млн. кв. м. жилой площади (более 26 тыс. квартир).

Большинство новых домов появится в Советском и Ворошиловском районах (26 и 24 соответственно). Наименьшее количество разрешений на строительство получили Ленинский и Первомайский район (2 и 1 новый дом).

Самый большой ЖК будут строить на ул. Привокзальной

Самым большим по количеству квартир станет ЖК «Донская Слобода» расположенный в Железнодорожном районе. Комплекс рассчитан на 1845 квартир общей площадью более 87 тыс.кв.м. жилья. А самым маленьким — дом по адресу пр. Богатяновский спуск, 3а (Кировский район), он рассчитан всего на 24 квартиры и общая площадь квадратных метров жилья составит 2427,4.

За год застройщики ввели в строй 71 МКД

Наибольший прирост новыми жителями пришелся на Пролетарский и Октябрьский районы (15 и 14 домов соответственно). Новых жителей 10 МКД встретил Ворошиловский район. По 7 домов прибавилось в Железнодорожном, Ленинском, Первомайском и Советском районах. И всего 4 МКД сдали в Кировском районе, что не удивительно — количество свободных участков под застройку в центре города не велико, разрешений на строительство в данном районе тоже выдают не много.

Самый большой дом по количеству квартир был введен в Советском районе — ЖК «Сказка». Дом рассчитан на 1136 квартир общей площадью более 50 тыс. кв. м. жилья. Самый маленький дом построили в Ленинском районе, общая площадь квартир составляет менее 2 тыс. кв. м., а рассчитан он всего на 12 квартир.

Всего по итогам года было введено в эксплуатацию более 1 млн. кв. м. жилья, а это более 21 тысячи квартир.

Темпы ввода домов в эксплуатацию можно увидеть на следующем графике:

Примечательно, что в начале года не было введено ни одного дома, зато в декабре застройщики сдали более 270 тыс. кв. м.

На городском рынке жилья появилось 24 тыс. квартир

Всего на рынке первичного жилья стартовали продажи в 63 МКД, а это почти 24 тыс. квартир общей площадью более 1 млн. кв. м. — 3,6 тыс. студий, 8,9 тыс. однокомнатных квартир, 5,9 тыс. «двушек» и 3,2 тыс «трешек». В наименьшем количестве стали доступны четырехкомнатные и многокомнатные квартиры — 104 шт.

Самым большим районом, расширившим свой ассортимент предложений, стал Пролетарский район. Здесь продажи были открыты в 14 МКД. По 13 новых домов презентовали в Ворошиловском и Советском районах. 11 новых МКД было представлено покупателям в Октябрьском районе. В шести домах Первомайского района также были открыты продажи. Всего по два новых дома поступило в продажу в Железнодорожном, Ленинском и Кировском районах.

На конец 2021 года в продаже оставалось 90 строящихся домов, в некоторых из них в продажу были представлены последние квартиры (единичные предложения). Как и в прошлом году больше домов было доступно в Ворошиловском районе. За год это список прирос тремя домами. В Пролетарском районе ассортимент домов увеличился на два лота. Также без изменений оказался показатель Советского района. Дома сдавались, продавались, появлялись новые объекты, но итоговая сумма предложенных домов осталась неизменна — 15 домов в продаже. Что касается остальных районов, здесь ассортимент выбора домов для покупки поубавился. В Октябрьском и Первомайском районе — по минус одному дому. Меньше на три дома продавалось в Кировском районе. Железнодорожный район и в позапрошлом году отличился ограниченным предложением домов в продаже, а в 2021 году в продаже осталось на четыре дома меньше. Тоже самое касается и Ленинского района, где выбор уменьшился на четыре дома.

Покупатели чаще ищут для себя квартиры с ремонтом «под ключ»

Тем временем пользователей сайта DomostroyDon.ru интересовали преимущественно 1-комнатные и 2-комнатные квартиры. В сравнении с прошлым годом ситуация практически не изменилась. Студиями же интересовались 17% пользователей. Доля заинтересованных в «однушках» увеличилась на 1%. На 2% выросла популярность «двушек». Трехкомнатные квартира по запросам просели на 2%. Что касается многокомнатных квартир, то интерес к ним снизился на 1%.

Что касается отделки, то пользователи отдавать предпочтение квартирам с отделкой «под ключ». В этом разрезе, как и в сегменте по комнатности, ситуация не особо отличается от прошлого года. По одному проценту набрали больше квартиры без отделки и с черновой отделкой. На 4% было больше желающих сделать финальные ремонтные работы — купить квартиры с предчистовой отделкой. Заинтересованных в приобретении квартиры с готовым ремонтом в 2021 году оказалось меньше на 6%, однако, они все равно в большинстве, доля таких пользователей составляет 76%.

Рассрочка в приоритете у покупателей недвижимости

По способу покупки в сравнении с прошлым годом пользователи отдавали предпочтение домам, где была возможность приобретения квартиры в рассрочку (43%) сместив покупку при помощи ипотеки (34%) на второе место. Равными долями (по 6%) распределились пользователи, которых интересовали такие способы покупки, как: материнский капитал, военная ипотека, ФЗ-214. Всего 5% пользователей рассматривали покупку новостроек при условии специальных (акционных) предложений. В отличии от 2021 года данный способ покупки был самым непопулярным среди пользователей, хотя год назад он закрепился на третьей позиции.

Что касается классов жилья, то статистика практически осталась без изменений. Большинство пользователей интересовались новостройками комфорт-класса (27%). 23% пользователей рассматривали покупку недвижимости бизнес-класса. Равными долями (по 17%) распределились покупатели, которых интересовали бюджетные квартиры (класс стандарт) и премиальные варианты. В меньшинстве, с разницей в 1%, оказались покупатели элитной недвижимости — их доля в данном разрезе составила 16%.

По срокам сдачи большинство пользователей хотели как можно скорее получить заветные ключи от квартиры, поэтому отдавали предпочтение сданным домам или объектам со сроком сдачи в текущем году. Доли таких пользователей оцениваются в 26%. Подождать до следующего года были готовы 20% пользователей. Более терпеливые рассматривали новостройки со сроком сдачи 2023 и 2024 годах. Таких набралось 11%. Минимальное количество пользователей, а именно 6%, не привязывались к конкретному ЖК, а интересовались всем ассортиментом предложений в домах, находящихся на стадии возведения.

Первомайский район меньше всего интересует покупателей квартир

Географическое расположение также играет не маленькую роль при выборе новостройки. Однако явного лидера среди административных районов не было. Территориальное предпочтение пользователи отдавали Кировскому (16%) и Ленинскому (15%) районам, безусловно развитая инфраструктура центра и удобство транспортной развязки всегда привлекали на себя большое внимание. На втором месте по популярности запросов — Ворошиловский район (13%). Третье место разделили сразу несколько районов, а именно Железнодорожный, Октябрьский и Советский. Доля пользователей по каждому из них составила по 12%. Следом, получив долю в 11% пользователей идет Пролетарский район. Первомайский район оказался наименее «привлекательным» — квартирами в этом районе интересовались лишь 9% пользователей.

Где же все-таки пользователи хотели прибрести квартиру в новостройке? Рассмотрим детально каждый микрорайон. Большинство пользователей хотели стать обладателями квартиры в центре города (25%). 14% Пользователей интересовал Западный микрорайон. По 11% пользователей рассматривали покупку квартиры в микрорайонах Сельмаш и Нахичевань. Стоит отметить привлекательность этих районов в территориальной близости к центру, но при этом удаленностью от основных городских магистралей. Северный жилой массив и микрорайон Левенцовка стали объектом внимания у 20% пользователей (каждый район рассматривали для приобретения квартиры по 10%). 6% интересовала покупка квартир в микрорайоне Александровка. Жилые микрорайоны в этой части города очень активно застраиваются и развиваются. По 4% Пользователей отдали предпочтение более спокойным районам — Военвед и роща СКА. Замыкают данный рейтинг микрорайоны Каменка и Чкаловский набрав 3% и 2% соответственно. На данный момент здесь нет активных построек, квартиры можно приобрести в сданных домах на вторичном рынке.

ДОМОСТРОЙРФ.РУ писал ранее, что цены на жилье будут расти и в 2022 году. По мнению эксперта, цены будут расти до тех пор, пока люди не перестанут покупать, то есть пока не будет достигнута некая психологическая отметка.

*Данные о спросе даны на основании запросов пользователей сайта ДомостройДон — Ростов-на-Дону за 2021 год.

Авторы: Жанна Собко, Александр Гаврилов
Изображения: DOMOSTROYRF.RU