В России с 1 июля 2019 года вступят в силу новые правила долевого строительства. Они призваны максимально защитить права граждан и окончательно решить проблему «обманутых» дольщиков с помощью обязательного использования застройщиками эскроу-счетов.
Эскроу-счет – это специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или деньги до выполнения определенных обязательств. Услуги по открытию эскроу-счетов в мировой практике могут оказывать банки, юридические компании, специализированные фирмы. Ценности с него передаются эскроу-агентом в пользу одной из сторон сделки, если она выполнила свои обязательства.
Итак, до вступления поправок в силу остается менее полугода. Как идет процесс подготовки и каким образом нововведение отразится на политике банков, застройщиков, а также стоимости новых квартир?
Как отметил директор транзакционного бизнеса Альфа-Банка Павел Рязанов, механизм внедрения эскроу-счетов банк пока тестирует в столичном регионе.
– Сегодня мы осуществляем проектное финансирование строительства жилого комплекса на территории Московской области. Совместно с застройщиком, банк внедрил механизм привлечения денежных средств на счета эскроу. Покупатель оформляет трехсторонний договор, посещая отделение банка всего один раз. После подписания договора ему нет необходимости возвращаться к застройщику, в отличие от классической схемы со счетами эскроу. Получив положительные отзывы от застройщика, мы планируем рассматривать заявки на проектное финансирование объектов недвижимости в регионах, – рассказал Павел Рязанов.
Отметим, что Центробанк установил особый порядок формирования резервов по кредитам, предоставленным заемщикам-застройщикам, использующим счета эскроу. Согласно документу, банки должны будут формировать резервы по таким кредитам в зависимости от уровня кредитоспособности заемщика. Он определяется с помощью установленных ЦБ критериев. Так, выделяются четыре уровня кредитоспособности: «высокий» (расчетный резерв – от 1 до 5%), «достаточный» (расчетный резерв – от 5 до 10%), «удовлетворительный» (расчетный резерв – от 10 до 35%) и «слабый» (расчетный резерв – от 35 до 100%).
– По минимальному уровню участия собственными средствами Альфа-Банк установил уровень 10-15% от бюджета проекта, – добавил Павел Рязанов. – Потребность в проектном финансировании уже сейчас увеличивается. Мы видим, что застройщики хотят на практике протестировать нововведение, не дожидаясь 1 июля 2019 года.
По словам руководителя партнерского канала Краснодарского филиала ПАО "АК БАРС" БАНК Алины Губарь, в этом году спрос на банковское финансирование, напротив, будет минимальным.
– В 2019 году спрос на банковское финансирование будет минимальным. В банки будут обращаться те застройщики, которые получили разрешение на строительство жилых объектов после 1 июля 2018 года. Потребность у застройщиков в финансировании возрастет в 2020 году когда жилые комплексы, разрешение по которым было получено до 1 июля 2018 года, будут вводиться в эксплуатацию. Возникнет необходимость начинать строительство новых комплексов, – прокомментировала Алина Губарь. – Сама программа по финансированию долевого строительства у нас находится в тестовом режиме. Сейчас банком дорабатываются нормативные документы по проектному финансированию застройщиков. Аналитики просчитывают все риски. Вскоре будут установлены требования по доле вложения собственных средств застройщиков и части бюджета, финансируемой банком.
Эксперт также отметила, что специалисты финансовой организации будут анализировать стоимость стройматериалов и покупательский интерес в регионе - темпы продаж, спрос на различные категории жилья, стоимость квадратного метра и прочее. Контролировать строительство банк собирается с помощью специалистов, которые будут выезжать на стройплощадку и оценивать ход работ. Кроме того, сами застройщики станут предоставлять отчетность по строительству.
После "настройки" механизма в Краснодарском крае, банк планирует начать работу в этом направлении и в донском регионе. Также Алина Губарь поделилась своим прогнозом касаемо изменений цен на жилье после введения обязательного использования эскроу-счетов.
– Переход на эскроу-счета однозначно повлияет на рост цен на недвижимость. Если ранее застройщик мог распоряжаться денежными средствами дольщиков по большей части на свое усмотрение (например закупать строительный материал у частных лиц), то сейчас он это сделать не сможет. Ему необходимо будет предоставлять отчетные документы. А объекты, на которые получено разрешение после 1 июля 2018, возводить за собственные либо кредитные средства. Эти факторы приведут к удорожанию квадратного метра, – резюмировала эксперт.
Процесс перехода на новую систему сами застройщики считают довольно непростым. Однако первостепенная задача нового закона - сделать покупку жилья более безопасной и понятной для людей. Такое мнение высказала заместитель руководителя отдела продаж «Московской Строительной Компании» Елена Щербакова.
– Это нововведение положительно скажется на рынке новостроек, ведь осуществлять строительные работы теперь смогут только проверенные, ответственные застройщики. Строительные компании больше не смогут привлекать кредиты и займы, что заставит их изначально внимательнее просчитывать свои силы, а по каждому платежу будет осуществляться специальный банковский контроль, – отметила Елена Щербакова. – Мы считаем, что ужесточение контроля на строительном рынке – это ожидаемый и правильный шаг. Покупатели должны быть полностью защищены от возможных действий или бездействий недобросовестных застройщиков. Для финансово стабильных, опытных компаний, не составит труда настроить свою работу с учетом новых реалий.
Сейчас МСК возводит жилые комплексы в соответствии с предпоследней редакцией закона. В будущем планирует реализовать еще ряд масштабных проектов в Ростове-на-Дону. Застройщик ведет активную подготовку к работе по новым правилам.
За последние годы введение счетов эскроу - не единственное ужесточение требований для застройщиков. К примеру, опыт работы подрядчика должен быть не менее трех лет. При этом обязательно наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тысяч квадратных метров многоквартирных домов.
– Работать на рынке недвижимости застройщикам становится сложнее, но для нас все требования абсолютно выполнимы. Мы готовы работать в полном соответствии с поправками, уже вступившими в силу. Безусловно, введение этого новшества ухудшит положение многих застройщиков, которые в основном рассчитывали на деньги дольщиков, имея при этом, скудные запасы собственных средств и недостаточную финансовую надежность. Но, мне кажется, что уход с рынка таких застройщиков только положительно скажется на рынке в целом и оздоровит его. Введение эскроу-счетов предполагает использование проектного финансирования строительства банком. Такой вид обеспечения хоть и дорогой, но все же стабильный. У застройщика есть гарантия получения финансирования в нужном объеме. У дольщика – возврата денег в случае, если дом не будет достроен, – заключила Елена Щербакова.
Эксперты рынка недвижимости также сходятся во мнении, что застройщикам придется во многом "перенастраивать" свою работу с учетом новых требований.
– Я думаю, что обязательное использование застройщиками эскроу-счетов возложит определенную нагрузку на строительные компании. Очевидно, что застройщики уже очень активно начали перестраивать свою работу, изменять подходы к работе с дольщиками в том числе. Но все же считаю, что переходный момент будет достаточно длительным и болезненным для большинства компаний, – выразила позицию директор по развитию Российской гильдии управляющих и девелоперов Наталия Черейская. – Особенно для тех, у которых большие портфели недвижимости. Для менее крупных застройщиков он также будет достаточно сложным, потому что у них всего 1-2 объекта. Соответственно им будет довольно непросто распределять средства на строительство и на другие процессы. Да, в России уже есть соглашения между банками и строительными компаниями, но сейчас сложно определить эффективность обязательного использования эскроу-счетов. Чтобы сделать какие-то выводы нужно посмотреть некоторое время на эту систему после 1 июля.
Переход на эскроу-счета повлияет на саму стабильность компаний, считает управляющий партнер ростовского агентства недвижимости «Парус» Максим Хмель.
– Сложившаяся ситуация мне кажется довольно сложной. Я думаю, что предстоит достаточно серьезный процесс адаптации рынка, и он будет болезненным, вероятно, для многих игроков. Пока компании встроятся в систему, поймут как это работает, пройдет какое-то время. Некоторым это нововведение изрядно усложнит жизнь, а кто-то просто окажется недостаточно подготовленным, – сказал Максим Хмель.
Пока же застройщики Ростовской области достраивают объекты, начатые ранее. К слову, донской регион уже не первый год входит в число лидеров по объему ввода жилья. Так, в прошлом году в области возвели домов и квартир общая площадь которых составила 2,347 миллиона квадратных метров.
Автор: Дарья Иванова
Фото: АГН «Москва»
Комментарии