Ажиотажный спрос на новые квартиры стал главным трендом рынка недвижимости не только Ростова, но и всей России. ДОМОСТРОЙРФ.РУ узнал у генерального директора компании «Титул» Евгения Сосницкого, что ждет эту сферу в текущем году, как изменятся цены на жилье и какие фундаментальные изменения в предпочтениях покупателей произошла в связи с пандемией.
Продолжится ли ажиотажный спрос на новостройки в 2021 году?
— Если мы будем разбираться с высоким спросом на рынке первичной недвижимости в прошлом году, то можно выделить несколько основных причин. Во-первых, дело в том, что 2020 — был годом специфическим. Квартиры на первичном рынке можно было купить легче и быстрее, чем на вторичном. В период самоизоляции и сразу после него многие граждане решили сохранить свои сбережения путем приобретения жилья в новостройках. «Вторичка» не подходила для них из-за того, что там относительно долгий процесс оформления сделки и много «альтернативных» продаж, то есть — обменов. Это и обусловило резкое увеличение спроса на «первичку» в марте, апреле и мае. После этого основным фактором для роста спроса на новостройки стали программы государственной поддержки, которые были привязаны к ипотечному кредитованию и действовали только на первичном рынке жилья. Поэтому дешевая ипотека и меры господдержки поспособствовали тому, что спрос значительным образом перетек в сторону новостроек. Со стороны государства это было сделано грамотно, ведь первичный рынок является драйвером всего рынка недвижимости, поэтому он «вытащил» и оживил и «вторичку».
В 2021 году спрос сохранится. Останутся меры государственной поддержки, а значит — доступ к дешевой ипотеке. Никуда не денется и большой отложенный спрос — на сегодняшний день не все семьи, которые планировали улучшить свои жилищные условия, приобрели новое жилье.
А хватит ты ли предложений на рынке для удовлетворения спроса?
— В период самоизоляции в прошлом году были разобраны практически все товарные запасы на первичном рынке, которые скопились чуть-ли не с 2017 года. Застройщики реализовали свои остатки в сданных домах. Все эти квартиры были раскуплены, в том числе и объекты в строящихся домах. Спрос способствовал сокращению предложения.
Минувший год был знаковым для рынка. Многие застройщики заканчивали свои проекты еще без эскроу-счетов. Были лишь единичные проекты, которые с самого старта реализовывались по новым правилам. Застройщики изучали новые условия и не спешили начинать новые проекты. Зачастую компании скупали земельные участки для будущей застройки, то есть готовились. В 2021 году анонсировано очень много проектов. И по некоторым ЖК уже стартовало предварительное бронирование. В этом году, я уверен, мы увидим много новых и классных проектов.
Будут ли расти цены на квартиры в новостройках в этом году?
— В прошлом году цены однозначно выросли: где-то процесс шел плавно, а где-то скачкообразно. Рыночный механизм (выход на рынок большого платежеспособного спроса) привел к тому, что цены за год увеличились до 25%. Некоторые застройщики поднимали цены разово, например, на 15%, а другие увеличивали ценники в зависимости от количества распроданных квартир. Переход на эскроу-счета повлиял на одномоментное удорожание квадратных метров. Компании сразу заложили дополнительные затраты в стоимость жилья. В 2021 году эта тенденция будет иметь место. Рост стоит ожидать в пределах уровня инфляции плюс 2–3%. То есть рост в пределах 8–10% точно будет. Но в этом году, скорее всего, в Ростове-на-Дону конкурентом для рынка новостроек станет сегмент индивидуального жилищного строительства. В первом полугодии мы увидим увеличение количества сделок по пилотной программе льготной ипотеки на ИЖС. Жители Ростова традиционно является приверженцами домовладений, поэтому значительная часть людей предпочтет брать ипотеку на дом или земельный участок с последующим строительством частного домовладения, а не покупать квартиру. Если же госпрограмма на квартиры в новостройках будет продлена и на второе полугодие, о чем уже активно говорят, то цены вполне могут вырасти к концу года и до 20%.
Мы видим, что сдерживающим фактором для роста спроса является политика банков. Кредитные организации, выдавая ипотеку по льготной ставке, ужесточили проверку платежеспособности заемщиков и проверку рыночной стоимости объекта через контроль над оценщиками. Поэтому достаточно большой процент заявлений на ипотеку не получает одобрения. То есть мыльный пузырь в этом сфере не надувается, как это произошло в свое время в США. На рынке сейчас практически нет залоговых квартир, которые выставляют банки. Ситуация контролируемая.
Что сейчас происходит с рынком вторичного жилья? Какие тенденции наметились?
— Цены, конечно, тоже выросли. Это же единый рынок, только разные сегменты. «Первичка» всегда становится «вторичкой». Вообще на вторичном рынке, особенно в четвертом квартале 2020 года, происходили очень интересные процессы. Ажиотажный спрос привел к тому, что практически все ликвидные варианты были раскуплены. Ликвидные объекты — это квартиры с рыночной ценой, в хорошем состоянии, которые впоследствии могут быть быстро проданы по рыночной стоимости за счет своих высоких потребительских характеристик и востребованности на рынке.
Постепенно мы увидели здесь не рынок покупателя, а рынок продавца. В конце года спрос превысил предложение, что также привело к росту цен на вторичном рынке. Сейчас покупателей больше, чем ликвидных объектов в продаже. Конечно, это не особо коснулось объектов в старом фонде, в сталинках. Такой ситуации давно не было на рынке. Сегодня продавцы диктуют свои условия. Сейчас, например, хорошая квартира с рыночной ценой уходит за неделю-две, раньше же экспозиция составляла два-три месяца.
А рост цен при низких ипотечных ставках не отпугнет местных жителей от запланированной покупки жилья?
— Не так давно у нас в стране пытались реализовать нацпроект «Доступное жилье», но он в итоге не был реализован. Его суть: везде говорили, что застройщики должны снизить цены на жилье, что квартиры должны быть дешевыми. То есть подменялось понятие с «доступного» на «дешевое» жилье. Это абсолютно не рыночные механизмы, которые в итоге обречены на провал. Сейчас жилье стало действительно доступным, но не дешевым. Но доступно оно из-за того, что большая часть граждан России имеют определенные льготы при покупке недвижимости и могут воспользоваться различными программами государственной поддержки — это бюджетники, многодетные семьи, военные, молодые ученые и учителя и т. д. Тот же материнский капитал — это тоже мера господдержки для покупки жилья. Больше половины россиян имеют право на эти льготы. Все они могут взять ипотеку по сниженной ставке и спокойно обслуживать свой долг, проживая в собственном жилье. Вообще, если недвижимость дорожает, то это признак здоровой экономики. Если цены падают или замирают, то это признак кризиса. Но тут все-таки есть одно противоречие — сейчас люди могут покупать жилье не из-за того, что у них растут доходы, а за счет государственной поддержки и субсидий. Объемы кредитования в разы увеличились, ставки снижены, поэтому людям выгоднее покупать жилье с помощью ипотеки, а не арендовать квартиру. Но вопрос о росте доходов — базовый, и он остался…
Увидели ли вы изменения в предпочтениях покупателей недвижимости?
— Требования к жилью у покупателей изменились. И тут необходимо выделить два направления. Первое — покупатели хотят лучшего качества за свои деньги. Это привело к тому, что застройщики предлагают квартиры со всеми видами отделки: от черновой до «заходи и живи». Последнее особо привлекает покупателей жилья эконом-класса. Кроме этого, изменились требования людей к местам общего пользования и придомовой территории. Сегодня даже в эконом-классе есть благоустроенный двор. Для некоторых застройщиков места общего пользования — это их конкурентное преимущество. Вплоть до того, что есть скамейки с зарядками для телефонов, детские игровые комплексы, холлы, консьерж-сервис, элементы системы «умный дом». Сегодня по местам общего пользования, порой, даже нельзя определить класс дома — настолько они хороши и похожи по качеству отделки. Второе — пандемия и самоизоляция привела к тому, у людей произошли уже мировоззренческие изменения по отношению к своему жилью. Из-за самоизоляции многие люди начали работать дома, поэтому члены семьи стали проводить больше времени в домашних условиях. Двум людям очень сложно работать в квартирах-студиях. Этот вид жилья стал менее популярным у семейных пар. Изменилась значимость приоритета местоположения дома. В прошлом году многие горожане остались работать дома, поэтому их стало меньше волновать то, сколько им нужно тратить времени для поездки из дома в офис. Им уже абсолютно все равно, где жить, если вся работа происходит дома. И это уже фундаментальные изменения, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.
А развитие арендного жилья будет актуальным для Ростова в связи с этой трансформацией?
— Я к этой идее отношусь скептически. Я участвовал во многих рабочих группах по этой теме. У нас регион такой, где люди хотят иметь свое жилье. Во-вторых, менталитет российского человека, которые был в советское время лишен частной собственности.
Новые поколения может быть и готовы к этому, но не те, кто родился и вырос в Советском Союзе. Самый основной приоритет — это своя крыша над головой. Ну и не стоит забывать, что при массовом развитии ипотеки и снижении процентных ставок арендное жилье становится невыгодным. Обслуживание ипотечного кредита сейчас даже дешевле, чем аренда квартиры. Вряд ли в этом плане произойдет что-то такое, что этот проект приживется у нас.
Автор: Александр Гаврилов
Комментарии