С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...». Цель законопроекта: ужесточить требования к застройщикам и усилить защиту прав дольщиков. Согласно официальной статистике, в России насчитывается свыше 800 проблемных объектов и более 30 тысяч человек, оказавшихся пострадавшей стороной. Поскольку не муниципальные, ни региональные власти не могли кардинально повлиять на ситуацию, исправить ее решили на государственном уровне. Давайте разбираться, какие изменения ждут нас на рынке недвижимости в ближайшее время.
О переходном периоде и эскроу-счетах
С 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года старый механизм привлечения средств в строительство будет использоваться параллельно с новым - открытием специальных счетов, где станут храниться деньги дольщиков. А уже с 1 июля 2019 года девелоперы смогут привлекать средства граждан только на эскроу-счетах в уполномоченных банках.
Слово «эскроу» заимствовано из английского языка и переводится как «условное депонирование», то есть хранение средств на банковском счете. Отныне между покупателем и продавцом появляется посредник — банк, который будет внимательно следить за всеми финансовыми операциями. Если застройщик не подтвердил платеж актами и счетами, превысил лимит расходов или решил использовать сумму не по назначению (купить ценные бумаги, предоставить займ, создать благотворительный фонд и т.п.), банк вправе заблокировать операцию по счету.
Другими словами, компаниям придется выстраивать с кредитными организациями новый диалог, ведь получить доступ к сбережениям клиента они смогут только после получения всех разрешений от стройнадзора и передачи ключей от готовой квартиры. Деньги дольщиков на эскроу-счетах будут страховаться в Ассоциации страхования вкладов по аналогу с банковскими вкладами на сумму до 10 млн рублей.
Систему эскроу-счетов уже назвали «знаком качества», которым будут отмечены надежные компании, строго соблюдающие условия кредитных договоров и сроки ввода жилья в эксплуатацию.
Максимум контроля, минимум «свободных действий»
Для тех девелоперов, которые сегодня полным ходом строят и достраивают жилье, в ближайший год почти ничего не изменится. Единственное, им придется выбрать формат работы: традиционное долевое строительство либо нововведение - проектное финансирование. После 1 июля 2019 года все застройщики в обязательном порядке перейдут на новую схему и для них начнут действовать иные правила.
Новый закон заставит уйти с рынка те компании, которые существуют на рынке два-три года и построили менее 10 000 кв.м. жилья. Оставшимся «игрокам» придется вкладывать в объект намного больше своих денег. Ведь, согласно поправкам, до начала работ компания должна иметь собственный капитал в размере не менее 10% от общей стоимости проекта. Единственное послабление – 20% от стоимости строительства можно взять в долг у материнской компании по ставке не выше ключевой ставки ЦБ плюс два процентных пункта.
Также со следующего года компании начнут работать по принципу «1 застройщик = 1 разрешение». То есть, он может строить в городе несколько зданий, но иметь по каждому из них отдельное разрешение на строительство и отдельный расчетный счет. Вся информация о градостроительном плане земельного участка, проектной декларации и других разрешительных документах будет теперь размещаться не только на официальном сайте застройщика, но и в Единой информационной системе жилищного строительства.
Для строительных компаний в новых поправках тоже можно найти свой плюс. Ведь проектное финансирование хоть и дорогое, но более стабильное, в отличие от финансирования деньгами дольщиков. Продажи могут идти с переменным успехом, зависеть от сезонности и платежеспособности населения, а деньги на стройку нужны постоянно. Поэтому некоторые крупные девелоперы России уже перешли на новый формат работы, а продажи квартир используют лишь как вспомогательный источник.
Счастливые дольщики и подорожавшие квартиры
Для дольщиков поправки в 214-ФЗ принесут много преимуществ, в частности уйдет в прошлое проблема «долгостроев», у граждан наконец-то появятся хоть какие-то гарантии и уверенность в завтрашнем дне. Когда люди внесут деньги на эксроу-счет, то будут знать, что накопления никуда не денутся. Если строительная фирма обанкротится, человек сможет расторгнуть ДДУ и забрать всю сумму обратно (это касается и тех домов, которые по состоянию на 1 июля 2018 года уже находились в стадии строительства).
Согласно новым изменениям, дом смогут признать проблемным сразу после того, как в отношении застройщика началась процедура банкротства. Раньше для этого нужно было ждать окончания процедуры, которая могла затянуться на несколько лет. Признание объекта проблемным позволяет дольщикам рассчитывать на разрешение их ситуации: после включения строящегося здания в реестр региональные власти обязаны утвердить его «дорожные карты» и ежеквартально предоставлять отчет в Минстрой о ходе урегулирования вопроса.
Однако новые правила привнесут и отрицательные моменты. Во-первых, горожанам навсегда придется позабыть о возможности покупки квартиры на стадии котлована - раньше таким способом люди могли экономить до 25% от стоимости жилья. Второй и, пожалуй, самый большой «минус», это удорожание недвижимости. Многие эксперты пророчат повышение стоимости квадратного метра, как минимум, на 15-20%. Ведь если все эти годы застройщики пользовались деньгами клиентов беспроцентно, то теперь им придется занимать у банков. Тогда компаниям придется выбирать: строить качественно, но дорого, либо экономить на стройматериалах и выпускать квартиры «доступные каждому». Впрочем, банки тоже пообещали пойти навстречу девелоперам и снизить ставку по кредиту с 11-14% до 4,5–5% годовых. Как все это будет выглядеть на практике, покажет время.
Фото: vsluh.ru
Комментарии